买了房，办了证，本是高兴的事，但佛山御堡国际商务中心（下称“御堡国际”）的业主却满脸愁容。原因是他们的不动产权证上写着“商服办公”“到期无偿收回”等字样，业主认为写字楼被当作公寓住宅卖，只是一个有不动产权证的“长租房”，受到开发商的刻意隐瞒及欺骗。

开发商回复本刊，现场已公示该项目为农村集体经营性建设用地产业载体——国家为盘活农村集体土地流转，提升土地利用效率的试点之一，为非住宅用地，业主均已签署有显著标识和说明的告知函及合同，实属知情，已对部分业主进行起诉。

业主：我们是买来住的

“这就是别墅区了”，视频中，淡黄色矮层建筑群的两边种了棕榈树，道路整洁干净，“公寓那边都是享受别墅区的条件”，销售向一行准业主解释道。但这段业主看房时录下的分享视频却成为了如今维权的证据之一。

58岁的池阿姨：“本以为买了个养老公寓，却变成不能居住且34年（到期时间2053年）后就会被收回的办公室。”

广州打拼的陈小姐：“现在loft装修到一半不知道该不该停，可不住就亏了：加上装修超260万，相当于每个月要花6000多元付房租。”

90后丘小姐：“我和家人、亲戚、朋友借了10多万交首付，自己贷款24万，倾尽所有想给自己一个蜗居，却不料不动产权证是个无偿收回的‘租赁证’。”

业主们向本刊展示已拿到手的不动产权证，显示权利类型为“集体建设用地试用期，房屋（构筑物）所有权”，权利性质为“集体土地出让，市场化商品房”，用途为“商服用地，办公”——即办公用地，非住宅，不得居住。

业主表示，“购买时，销售称与国有建设用地同价同权，6米层高不限购不限贷，可找御堡国际开发商理论为何变成写字楼，就全推卸给销售，再去问销售，销售又把我们微信拉黑”，尽管业主们手上不乏销售承认可以商住的微信聊天记录，“但找不到他们人了，即使找到就说已经辞职或被炒了。”

这些销售的朋友圈大多已不可见，但从业主提供的截图可以发现，2017年至2018年，广佛多家地产销售及中介曾热推御堡国际，宣传文案包括公寓、商住、商墅、地铁产权loft、复式别墅、联排商业别墅、商务别墅等。如“不限购、不动产，广东交界一河之隔，金融高新区千灯湖C区，广佛唯一6米层高别墅13000送装修，周边地价15530价格洼地笋盘”等。除此之外，该楼盘的促销海报，投放的报纸广告、自媒体、公众号等也有“与国有建设用地同权、同价”“产权证办理与国有用地商品房一致”“商业住宅两用”等字句。

从国外回来打算在御堡国际养老的黄老伯等业主提供了大量样板房的照片和视频，里面放置了沙发，被隔出来的二层有榻榻米，卫生间洗手盘上还放置了类似洗漱用品的装饰。

池阿姨告诉本刊，她当初买了3楼顶层，是因为销售说送天台，还可以帮她种植花卉，“我想着过几年和老伴在这里能种种东西，孩子在广州过来也方便，能享受天伦之乐”，她买了2套准备打通，“样板房装修的非常宜居，销售当初说可以住人的，现在却不能住，还要孩子帮忙背负重额房贷，太无奈了。”

“户型图上还清楚的画了床”，陈小姐说道，“加上销售说有产权，到期可以续费，签的是商品房预售合同，谁会起疑不能住呢？”

本刊发现，样板房中贴有“非交楼标准”，合同补充协议也有关于宣传资料及样板间的说明：售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据并非实际施工数据，仅供参考；样板间仅作为商品房空间布局、装饰装修和家具摆放的示意，并非交楼标准或买卖合同之样品。

对此，业主认为“先是把我们骗过去，最后才说有这种条款，真是‘哑巴吃黄连’了”。

2015年佛山市南海区人民政府下发《农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》，第七十三条，单位或个人取得农村集体经营性建设用地用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改为居住用房的，由区住建、国土、规划等部门依照相关规定进行查处。

另外，根据《关于加强非住宅用地管理的意见》等规定，御堡国际不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等有居住性质名义进行违规宣传、销售。项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途。

而佛山市南海区国土城建和水务局于2018年9月6日对御堡国际进行暗访，发现其现场销售人员在口头推介商品房时，存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形，对其扣除诚信扣分10分并要求其自查整改。

但在此之前就购买的业主表示委屈，“楼盘已经销售过半了”。

40年后到期“无偿收回”是怎么一回事？

梗在业主心里的还有不动产权证上的一段话：土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回。出让期满，若土地所有权人整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规及政策的前提下，且在同等条件下，权属人享有优先权。

业主们买房时关注点多集中在能否拿到证和是否可以续期。“买房子的时候销售也净是强调可以续期、有不动产权证、网签全国统一的合同样式、续签不会超过5位数等等”，池阿姨告诉本刊，“我看公示和合同，都写着到期不去申请续费才会失效，这是符合逻辑的，谁料到试点的不动产权证却得先被‘无偿收回’，那不就是长租房吗？”

业主陷入深深不安，“为什么试点的产权证多了这么一段话？” “这种不动产权证拿出来，谁愿意接手？”……

▲合同（御堡国际业主提供）

还有业主认为签合同时被套路。一封提交给佛山政府的信函写到，“交到业主手里的合同却全都有明显的重新装订痕迹、业主合同版本互不相同、反复被拆订，网签日期与合同签订日期颠倒、业主在签合同时都没看到合同里有无偿收回的表述，而在后来到手的合同里，在不同页面却竟有4处提到无偿收回，而十分巧合的是，在合同里有6处业主签名按手印的页面上，偏偏全部避开了有无偿收回这么至关重要表述的页面。开发商在购房者已经交纳房款后、在收楼前突然要求我们补签一份告知函，以此作为购房者知道到期无偿收回的证据，在处于弱势并已交纳房款的情况下，业主们无奈只好签名。”

签了合同的确是业主维权的“不利好因素”，多家行政部门复函不予处理。2019年3月4日，南海区国土城建和水务局回复业主，未发现建设单位存在违法违规销售或合同无效的证据，经律师调解未果，双方歧义较大，建议通过司法途径解决。其中，御堡国际回复行政部门关于合同反复装订的痕迹，是因为“在签订合同后，为业主日后办理契税方便，免费复印合同”。

陈小姐于2018年9月缴纳首付。2019年4月26日，她上午交完契税、维修基金，下午才被通知去签署纸质合同，此时离她缴纳农商行按揭已过去6个月。“我收楼拿钥匙时才签的合同，根本没有机会看到那些关键的提醒。”

▲合同备案证明短信（御堡国际业主提供）

根据多位业主提供的谈判录音显示，不同的开发商相关负责人都强调业主不该只看广告、只听销售一面之词，认为合同、告知函上白纸黑字有提示且业主签了字，开发商已经尽到了应有的责任。

对此，业主并不同意，称签署合同时未见过含有“无偿收回”的告知函等文书。池阿姨称，前往行政部门档案室调档发现，一堆文件中没有告知函。

销售：确有业主投诉的现象

本刊致电给多位曾接手并成功售卖过御堡国际的销售，部分按掉了电话，还有几位接通但装作未听过御堡国际楼盘，仅有少数销售愿意提起当时的情况。

一位链家的销售表示时过境迁，已不记得御堡国际销售时的细节，但问及是否可以住人，她答道“是公寓，可以住的”。

一位从广州调往御堡国际帮忙的销售则还记得“公示栏”在厕所附近，沙盘旁边，“只要是我接手的都会带过去看公示，这个肯定会做的，顾客看不懂的我们也都会讲解，告知这是试点项目，说清楚产权为40年及续期条件等”，但她也表示一年多过去了，有些细节记不清楚，“不了解‘无偿收回’这些字眼、告知函及合同的具体内容，这些都是开发商的事，我只负责接待”。她还表示御堡国际售楼现场的地产中介、销售不少，人也比较杂，有些中介会做活动，周末人比较多。

御堡国际开卖分区的总控负责人之一告诉本刊，当时御堡国际请了两家代理公司，一家是2016年服务了6、7个月的置炜，另一家是自2013年起服务了4、5年的世聚。销售带客到售楼处，交由代理负责销控、签约、收钱、复核等。他没有否认事后有业主因为“被隐瞒”而上门投诉的情况，但他表示与自己团队无关，“我们经手的肯定会详细讲解清楚御堡国际试点的种种情况，不评价其它团队的行为。”对于不动产权证到期“无偿收回”及“办公”性质不能住人的情况，该负责人认为“40年后的事谁也不好说，买了办公室住人又有什么不可以呢？”挂了电话后，他又拨回电话，向本刊强调了业主签署了合同、告知函等文书，还介绍了中大相关机构入驻产业园的情况。

开发商：告知明确，业主知情

开发商相关负责人及代理销售认为在售楼现场公示了《认购需知》：“该项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服），不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设有居住功能形式的用房，土地出让年限届满后无偿收回，若出租或出售的，权属人享有优先权”等内容，与业主签署的《商品房买卖合同（预售）》、告知函等文书上有明确提示，认为业主是知情的。

“得先将告知函备案，合同才能备案，这是我们主动向行政部门提出的流程。”御堡国际总经理杨丹接受本刊采访时表示，作为国家重要的试点项目，常有各地、各界人士前来调研，故对整个项目的流程包括对外的代理销售方面把控更是严格。

关于销售被反映虚假宣传的情况，杨丹回复道，御堡国际与正规代理签有合同，工作人员有备案且经过培训。在销售过程中有发现第三方销售、中介未经审核擅自发布文案、擅自承诺等现象，“如我们曾接到大量电话咨询御堡国际是否每平方5000元，随后查询到是外地某销售在微信群里散播的虚假信息。”他表示，御堡国际二期在销售方面将会管控更加严格。对于业主质疑合同有猫腻，他表示网签合同无法修改，均是现场直接打印，至于户型图上印有床铺，他表示为第一版打印错误，未进行宣发。

“我们自持了75000平方物业，也是御堡国际的业主，对于产权等各方面问题也在积极汇总，与各部门反馈与商议，还是有部分业主理解并愿意与我们一起将试点项目做好。而某些业主的行为已经干扰到产业园的正常运行，对此，我们已将证据做好公证向法院提起了诉讼”，杨丹告诉本刊。

走访：有业主装修成住宅形式

本刊前往御堡国际，发现售楼中心已换新址，二期已搭施工围栏或将动工。产业园内的房屋为独栋小洋楼造型，每栋三层，每层挑高约6米，可自行间隔成两层，小部分一楼贴有房东电话及出租信息。目前可见有药店、月子中心、珠宝、装潢、便利店等少量企业入驻，个别企业入驻整栋楼，其余多在一楼开铺。少量外立墙拉有横幅，园区整体略显清净。

本刊进入其中一栋观察发现，二楼摆放有办公用途的工位隔板长桌，装修风格简洁，疑将作为企业办公室。三楼则隔成两层，装修成带有客厅、房间、厨房等住宅样式的欧式风格，站在顶楼发现个别天台有加盖现象。本刊咨询园区内某入驻企业员工是否知晓业主与开发商之间的矛盾，他表示“很常见，但闹不起来”，问及原因，“听说是销售虚假宣传吧。”

土地试点：集体土地也能拿不动产权证

御堡国际由佛山市钧堡投资发展有限公司开发建设，推广名为南海御堡国际产业园。国家为盘活农村集体土地流转，提升土地利用效率，在包括佛山南海区在内的33个行政区进行农村集体经营性建设用地入市试点。其中，御堡国际是南海区首批试点项目之一，宣传称与中山大学国际生命健康创新中心等多个技术中心共建南方生命健康产业基地。

杨丹介绍，目前，在农村集体土地流转上取得较大突破的有江西试点的土地置换分配、上海试点的金融配套增加信誉度、广东御堡国际试点的分拆销售等方面。在先行先试的探索中，杨丹坦言，会面临类似“如何做到真正同权同价”“向银行等金融机构解释试点项目寻求按揭贷款合作”等诸多问题。他介绍，御堡国际与中大方面于去年年底签完协议，今年相关办公楼便会进行改造、装修以便中大相关机构入驻。

据悉，原国土资源部在总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验的基础上起草了土地管理法修正案（征求意见稿），向社会公开征求了意见，于2017年8月报送国务院。目前，草案已经国务院常务会议讨论通过。

判例

佛山南海区丽日广场早些年同为“三旧改造”也发生过上述类似情况，曾推出过1700套“公寓”，但因未公示房产将被村委会“无偿收回”及将办公性质的房产当作住宅用途的商品房售卖受到责令，丽日广场的业主最终可与佛山市丽日东方房地产开发有限公司办理合同撤销。

但御堡国际与之前“住宅变办公楼，最后同意退房”的丽日广场不一样，它在公示、样板房和合同等方面做的较为完善。

宏观尝试，微观调试，试点新政下产生的问题业主该如何面对？

前成都市某区法院法官、法律从业者郭小明接受本刊采访时表示，农村集体建设用地的流转目前正处在改革试点的“深水区”，除非经过国家征收和征用后进入市场，否则是与宪法和法律相抵触的。因此，在符合法定条件的前提下，御堡国际的集体建设用地使用权只能按照合同约定的出让期限进行使用。如果业主在购房之前受到开发商或者销售的虚假宣传而造成重大误解，甚至有明显的欺诈行为，而业主签订的合同也未对相关注意事项进行显著标识和说明，那么业主是可以行使合同撤销权的。

北京市盈科(广州)律师事务所高级合伙人律师马锦林告诉本刊，在本案中，从开发商与业主签订的《商品房买卖合同》内容来看，对于该房屋的性质、土地权属状况等内容均已通过相应的条款进行了明确约定，御堡国际实际亦不存在故意隐瞒该房屋、土地的真实权属性质从而使得业主在重大误解或受欺诈的情况下签订该《物业租赁合同》的情形，业主并不符合可以主张法定解除该合同或撤销该合同的条件，若想退房，业主们还需要与开发商公司进行友好协商，双方确认一致解除该合同。

一个试点项目的成功离不开多方面的联动，试点项目所呈现的问题，也应由业主、开发商、多部门联动探讨解决。