作者：公子不悔​

01

买房投资，一定要看清大势。

何为大势？就是中国城市发展的大趋势。

目前中国城市化已进入了2.0时代，也即中心城市化、都市圈化和城市群化的时代。

换言之，楼市值得投资的，或者说房价能跑赢通胀的城市，只有中心城市以及中心城市为核心的都市圈、城市群内的城市。

对于大多数“三无”（无核心城市辐射、无好的经济基本面和人口基本面、无内生性经济增长点）三四线城市，刚需自然可以买，投资的话，需要特别谨慎。

一不小心就会掉入陷阱，砸在手中，甚至沦为白菜价。

这不，近日又有消息传来。证券时报报道：

阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅，其所在的楼栋共计有7层，这套住宅位于6层，售价为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。

阜新属于辽宁，56平米仅售2万块钱，不是单价是总价，总价两万。357元的单价，在房地产市场上，可不就是白菜价。

而且，你别认为这只是个例，阜新市总价挂牌价在两三万元，或者三四万元一套的楼房，这样便宜的房子不在少数。

我在网上看了一下，的确有不少二手房挂牌价，总价在4万左右，单价不到1000元。

看到这让我们想起了去年因为房价白菜化名噪一时的黑龙江省鹤岗市，房子最便宜的也只需要两三万。

阜新与鹤岗气质很像，都是东北城市，都是人口常年流失的城市。

02

如果你以为，房价白菜化的现象只发生在东北，那你就错了，西南一样有这样的城市。

位于中国西南边陲云南省红河哈尼族彝族自治州（简称红河州）下辖的县级市个旧市，一些二手房便宜的一套也只需几万块钱。

春城晚报披露：

1、在个旧市，7万块钱买一套房子确实能做到，一般是比较老旧的房子。

2、个旧市的正常房价在每平米3600元左右，但又以市中心的金湖来区分，临金湖周边的，普遍价格为4500元，如果在房内看得见金湖的，价格在4800元左右。离金湖稍远、靠近个旧城边的电梯房，价格3100元至3200元之间。

3、个旧市的房价的确是10年没有涨了，个别区域还出现了下跌。

说起个旧可能没有什么人知道，但说到和它同处一个州的蒙自，很多人应该听过。

蒙自这个小县城，当年西南联大可在这设立过分校，文学院和法商学院的师生曾在此办学，朱自清、闻一多、冯友兰等一大批著名学者曾在蒙自短暂居住过。

个旧和蒙自一样，都是红河州的县级市，个旧是红河州曾经的首府，后来迁到了蒙自。

个旧的房价为何会十年如一日，不涨还跌，出现了白菜价现象？原因并不新颖，无非就是资源枯竭、人口流失，和东北的鹤岗、阜新，西北的玉门一个样。

阜新与鹤岗一样，都以煤炭资源著称，在资源枯竭之后，它们没了产业支撑，经济日渐低迷。本号专门分析过，数据不怎么好看。

数据：鹤岗统计局

再看看阜新，比鹤岗好不到哪儿去。

数据：阜新市统计局

可以看到，人口方面，由于人口流失，自2016年开始阜新市不再公布常住人口数据，只公布户籍人口。

从户籍人口数，同样能看到流失的痕迹。

阜新市2015年末全市户籍总户数67.4万户，户籍总人口189.5万人，2016年末全市户籍总户数67.8万户，总人口188.9万人；2017年末全市户籍总人口186.2万人；2018年末全市户籍总人口185万人；2019年末全市户籍总人口183.7万人。

2015年至2019年，阜新市的户籍人口减少了5.8万人。东北整体人口都在流失，阜新又岂能逃脱。

经济方面，2015年、2016年阜新市经济处于下跌状态，即便2017年转正，到2019年，GDP数据依然没有恢复到从前，排名位列辽宁省倒数第一位。

再看西南边陲的个旧市。

个旧是全球著名的“锡都”，开采锡矿的历史有2000多年，不仅是中国最大的锡产地，还是全球最早的锡产地。此外，这里还产铅、锌、铜。

然而，随着资源枯竭，产业单一的弊端显现，经济低迷，人口流失严重，州府所在地也从个旧迁到了蒙自。

数据显示，个旧市2016年常住人口为47.2万人，2019年常住人口为45.3万人，三年时间里减少了约2万人。

03

偌大的中国版图上，类似于鹤岗、阜新与个旧这样的城市，不在少数。

2018年官方披露的收缩型城市数量有23个，2019年增加了8个，合计31个，分别是：

鹤岗、新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、大庆、佳木斯、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔、根河、瓦房店、宜城、三沙、攀枝花、遂宁、金昌、德令哈。

31座城市主要分布在东北、西北和西南，个别位于中部，甚至东南沿海。

这些城市有一个共同的特点，都是三无城市，也即无核心城市辐射，无好的经济基本面和人口基本面，无内生性经济增长点。

一句话概括，就是毫无竞争优势，凡是具有这种特性的三四线城市，在城市化2.0时代，只有一个结局，逐渐迈向收缩型城市。

这是大势，是中国城市发展的大势，也是世界各国城市发展的大势。

美国的底特律，英国的利物浦，德国的莱比锡，法国的洛林，中国的玉门、大庆、鹤岗，如今均成为了通缩城市的代表。

中国城市众多，未来会有越来越多的收缩型城市出现，尤其是在城市化2.0时代，城市发展方向非常明确，全力打造大中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群。

为了帮助中心城市吸纳资源与人口，近日交通部发布的《新时代交通强国铁路先行规划纲要》提出，20万人口以上城市实现铁路覆盖，其中50万人口以上城市高铁通达。

这看似小城市可以有火车，中型以上城市可以市市有高铁，但往深处看，高铁将成为中心城市吸纳三四五线城市的触手，速度越快，触手便越长。

换言之，未来三四线城市的人口流失速度将更快。目前数据显示，中国三线及以下城市整体人口已经处在流失状态。

最后再强调一下本号的观点，未来值得投资房产的城市，只有中心城市和部分三四线城市。

这部分三四线城市包括上：

1、位于核心城市周边和核心都市圈内的城市，如粤港澳大湾区的珠海、中山、惠州等，长三角的南通、湖州、嘉兴、扬州等，京津冀的廊坊。

2、具有环境溢价非常明显的城市，如三亚、珠海、烟台、烟台、日照、大理、丽江等；

3、具有内生性经济增长点的城市，如徐州、泉州、台州、烟台、宁德等。