文 / 子木

这几天的深圳楼市，特别魔幻。

买家不敢买，卖家不敢卖，市场混沌而迷茫，双方殊死博弈到了历史关键时期。

而这一切，都源于一条小道消息。

1

深圳中介小虎跟我说，大概从3月开始，市面上就在热传：

“深圳二手房指导价将上调3%-5%”。

不知道是内部流出，还是中介们编造的营销说辞，反正大家都很焦虑。不知道该怎么办？

这一切，还要从2021年2月8日说起。

这天，历史最强调控降临深圳，政府要对全市3595个小区进行深度二手房参考价指导。

一夜之间，楼市冰封。

所有银行按照指导价放贷，中介机构下架高价房源，价格系统全部失效，深圳楼市失去了“锚”。

后来我们看到，深圳成交量滑落至历史低谷，学区房滑坡，炒房客挥泪离场，开发商躺平。

调控威力，堪称核爆。

不过当时，官方在出台二手房指导价的时候，还留了后手：

“根据实际情况，原则上，二手房参考价一年发布一次。”

所以这一年，开发商跟中介们都在烧香拜佛，等待今年2月8日能有放松的动作。

然而，悄无声息。

一个业内朋友说，2月底，的确召集过几大中介机构开过会，围绕着二手房指导价机制执行征求意见。

在会上，针对现在的3600个小区有过建议，基本都在强调上调。

后来因为疫情的防控，没有了下文。

进入3月后，楼市进入小阳春时间，这条消息又成了热搜，昨天财联社为了求证，专门跑去采访了高层。

人家的回复是：

二手房住房成交参考价格的发布是为了落实我市房地产调控的工作安排，按照《通知》要求，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出调整，并定期在网上进行发布。

虽然没有正面做出回应，但聪明人一眼能明白这里面的道道。

这跟求婚一样，女孩儿没有直接拒绝，而是说，根据你现在的表现，我会做出选择，回头给你发微信喔……

没有拒绝就证明有戏。

市场一夜之间沸腾了，尤其是中介，几乎刷遍了朋友圈。

今天醒来一看，财联社这条采访消息没了踪迹……

但这些都不重要，重要的是，我们该如何预判接下来深圳的走势？？这才是今天子木分享的主题。

2

在这之前，我们要回归到问题的本质，调控是什么，或者说出台调控是为了什么？

答案是“稳”。

去年加今年，全国上千次的调控动作，从来都不是为了打击房价，而是让楼市回归理性，恢复正常买卖。

市场以刚需为主，而不是炒房客，这才是“房住不炒”的底层含义。

但实际反馈呢？

要么狂奔，要么躺平。

从去年到今年，深圳二手房成交量一直在2000套的低谷徘徊，并不是因为缺乏刚需，而是他们都在观望，干脆不买了。

这种情况，很“深圳”。

在过去二十年里，深圳楼市就是“只涨不跌”的神话，所有人都坚信房价上涨，深圳房子的赚钱效应，国内当属第一。

而2021年，二手房指导价打破了神话，赚钱效应不再，刚需又对价格极其敏感，都陷入了苦等阶段。

大家都想抄底，但谁也不想抄在脚脖子上，不买跌的心态，在深圳这片土壤上，迅速发酵。

二手房指导价打击了二手房市场，其实对于调控层面是不打紧的，因为需求可以转移到新房市场。

新房市场火热，政府受益要远比二手房市场强得多，而且你会发现，深圳对新房价格的打压力度远低于二手房。

司马昭之心。

然而却忘了，一二手房市场自古就存在“联动性”。

二手房市场不行了，刚需们笃信，新房也够呛，不约而同都停下了脚步。

大概从去年下半年开始，过去的千人抢房现象逐渐绝迹，昔日高光的网红盘，落得无人问津的地步。

新房市场跟土地财政深度绑定，新房去化不畅，地价上不去，缺的是土地财政。

虽然说深圳经济很强，不靠土地过活儿，但一二手市场停摆，对上下百余产业的打击非常严重。

能扛住吗？扛不住。

在年后发布的全国各地GDP排名榜上，深圳经济增速是6.7%，不仅在四个一线城市中垫底，在24个万亿GDP城市中，同样位居末端，只是比受疫情影响较为严重的西安与受疫情和洪水侵扰的郑州略好一些。

在这里面，最主要的原因就是以房地产为主的固投增速失速，仅为3.7%。

而且，深圳的龙头纳税大户华为，在今年财报上也表明，2021年全球销售收入为6368亿元人民币，同比减少28.6%。

表面上风光无限的深圳，也在担忧着经济增速下降带来的困扰，因为这背后是数以万计的就业人数。

近日，中原研究中心发布数据显示：

2021年深圳全市房屋租金呈下跌趋势，租金平均为72元/平方米/月，同比下跌5.5%。与2019年相比，深圳租金下跌幅度约为11%，与2017年6月的租金水平齐平。

平均租金水平跌回四年前，租房的年轻人去哪儿了？想必大家心里都清楚。

3

分析到这里，并不是说深圳不行了，而是站在更宏观的角度去思考，深圳这座充满奇迹的城市，也遇到了不得不解决的问题。

现在的深圳楼市，非常魔幻：

炒房客基本已经离场，刚需却止步不前，货架上的房子不少，可就是无人买卖。

刚需不进，以房换房的改善需求无法释放，整个链条都是瘫痪的。

我把它叫做，“间歇性休克”。这种横盘阴跌的市场，会长期拖累经济。

很多购房者不乐意了，凭啥不让房价降，甚至大降？

的确不降，怎么能买得起呢？

但是降不降谁都说了不算，还得看供需啊。

你会发现从去年到现在，深圳二手房价格除了学区房以外，大部分房源价格下调的力度极其微弱，冰封一年，并没有看到大规模抛售行为，核心片区房源，价格照样坚挺。

说明什么？

深圳楼市泡沫少，房子大都是刚需自住房，卖家有置换需求，但也不着急卖，或者死扛着不愿意降价卖。

根本原因，还是深圳长期供需错配，需求远大于供应，数据显示，截至2月末，深圳全市新建商品住房库存面积258.1万平方米，库存套数25135套，去化周期为6.6个月。

在一线城市里，这是最低的数值。

供少于求，深圳根本不存在大跌效应，而且反弹性会很强。

看到这里，作为理性的购房者应该明白，深圳接下来上调二手房指导价，是大概率事件。

去年裁判拉偏架拉得太狠了，把卖家胖揍了一顿，鼻青脸肿，躺在地上奄奄一息。

结果发现买家并不领情，干脆连房子都不买了，现在，裁判只能回头继续拉偏架，只不过帮的是卖家。

经过一年时间的博弈，双方已经进入深水区，这时候帮卖家哪怕只有一点点，都会造成一定的市场反弹。

而且必须考虑的是，现在深圳银行已经在大幅下调房贷利率，最低已经降至4.9%。

作为金融敏感型城市，这段时间各种类型的贷款市面上一大堆，跟去年的环境如出一辙。

所以，我建议深圳的买家，无论是刚需还是置换，这段时间就必须进入预备模式，等裁判打响冲锋第一枪，赶紧往前冲，别在后面傻等着犹豫了。

对于深圳这种长期供需错配的城市，时间就是金钱。

一旦深圳二手房中指导价上调，后面的成都、宁波、西安、绍兴、无锡、东莞、合肥等，都有放松的可能性。

人是铁，饭是钢，一顿不吃饿得慌。