老铁们好，我是财爷，今天我们聊上海板块。

这篇文章很重要，一定要仔细读完。

从2006年至今，十五年时间里，上海楼市走过了完整的三轮牛市，分别是2009-2010年、2015-2016年、2020-2021年。

上海有个小细节，就是每年房产税0.4%和0.6%的税率分界线，是根据上年度新房销售均价的2倍来计算的。前段时间，上海市统计局公布了2021 年的新建住宅销售均价，为40974元/平。

不过，40974元这个价格是包含了征收安置住房以及保障性住房的，实际的商品房价格，根据CRIC的数据，2021年新房均价为52938元/平。

而2006年，上海新房的成交均价为8603元/平。相当于十五年间，上海新房价格涨了5.15倍。

考虑到过去十五年，上海的城市边界在不断扩大，全市均价不断被越来越远的房子拉低，因此你的房子至少要涨6-7倍，才算是跑赢大盘。

刚好，我们整理了一份2006-2021年房价变化数据，到底哪些房子跑赢了大盘呢？

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我们根据60个代表性小区2006-2021年的均价，来看看哪些因素会导致较好的房价表现。

先来看涨幅超过900%的30个小区：

乍一眼看去，浦东是大赢家，前30名里占了12个。过去十五年，房子买在浦东，大概率跑赢大盘。

比如张江、御桥板块的汤臣、地杰等小区，板块内不仅产业强劲，轨交方便，还有不错的学区加持，2020-2021这一轮涨幅非常可观，因此十五年涨幅也排名第一第二，之后几年，同板块新出的汇智湖畔、万科海传涨幅也不小。

当然，随着学区热度的褪去，现在这些小区的价格有些下来了，不过涨幅还是非常靠前。

另外像源深、三林、周康等，分别受到了陆家嘴、前滩、张江的发展辐射，涨幅也非常靠前。

当然，涨幅靠前的小区里浦东比较多，还有一个原因就是浦东的商品房供应稀缺，供求关系长期紧张。

上海4.32万亿生产总值里，浦东就有1.45万亿，占34%；上海2487万人口里，浦东就有568万，占23%；然而浦东历年新房供应量只占全市的15-20%，大大低于人口和经济的比重。

浦东供应上不来，涨幅就不会差。

除浦东外，其他涨幅靠前的小区分布的就比较零散，各行政区、各板块都有。

比如闵行古美，靠近漕河泾、徐家汇的全新中产板块，怎么都不会差。

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再来看看涨幅中间和靠后的小区。

如果十五年涨幅在700%-900%，基本可以认为是和上海全市是持平的，既没有跑赢太多，也没有拖后腿，像表格里排名31-48的小区便属于这种中游档次。

但十五年涨幅低于700%，那么基本可以判定其表现是弱于大盘的，需要总结经验，予以警惕。

这里着重说几个涨幅靠后的。

涨幅靠后的一条主线就是价格基数过高。

比如碧云晓园、香梅花园、仁恒河滨花园、远中风华园、永新花苑、翠湖天地御苑等，房子本身非常不错，板块也没有太多缺点，但原罪就是：起步价太贵了。

过去的十五年，是上海飞速发展的十五年，越是低基数的小区，受到的板块发展、人口导入、通货膨胀的推动就越大，5000到5万容易，5万到50万就难了。

但是最近两年，这条主线有所变化，有些房子，反而是越贵的涨的越好，便宜的反而没人要，在这背后的原因有很多。

比如改善需求的爆发，导致刚需房供应大，改善房供不应求；比如三价取低后，豪宅全款买家受政策影响小；比如上海外来人口流入放缓，低总价房需求疲软，等等。

至于这些到底是长期趋势还是短期趋势，还需要我们观察。

另一条主线就是宏观、微观买错。

宏观上，比如买在宝山，但没想到宝山最近十几年产业转型，发展放缓，涨幅远不如浦东、闵行甚至嘉定青浦松江。

微观上，比如当年华漕西郊九韵城3300多，而金色西郊城是它的两倍，但后者受到飞机噪音影响太大，至今饱受其害，价格上不去，价格反而被前者超车。

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从过去十五年的小区房价涨幅里，我们可以发现很多买房的小秘密。

一、从涨幅排名靠前的小区可以看出，房价基数还是很重要。

当年全市均价为8603元/平，排名前30的，无一例外均在全市均价的两倍以内。前十名里只有三个小区均价破万，前二十名里只有五个小区均价破万。

如果以1.5万/平为界，排名前2/3的小区的买入价都在临界点以下，而倒数前十的小区，七成都是高价买入的。

二、买房要买对大方向。

过去十五年，明显跑输的，除了高价位外，就是宝山、曹路、南桥等。宝山主要是因为整体产业和界面没有得到升级，至今流传着“北区无就业”的话语。曹路作为动迁基地，配套、产业长期没有起色。南桥作为奉贤的区域市场，缺乏外来人口的购买力支撑。

过去几十年，上海的发展都是东西两翼为主线，买在北区、远郊区、没有重大规划的区域，得到的利好确实要少一些。

三、不为高溢价买单。

从2006年的数据可以看到，有些郊区盘价格很高，买入后反而跑输。当年5400买南桥，不如老老实实买康城、周康等市区边缘地段。

四、买房要抓住两条主线。

涨幅靠前，要么是低基数的美林小城、金鹤新城、新凯家园这种，要么就是中产学区暴击盘，比如张江、御桥、源深、古美、大宁等板块。抓住这两条主线，不一定能赢过90%的人，但绝不会跑输大盘。

五、避开硬伤小区。

除了之前提到的被飞机航道严重影响的金色西郊城外，也要避开同样有重大硬伤的小区，比如靠近污水处理厂、垃圾焚烧厂、大型变电站等不利因素的小区，比如质量严重缺陷、物业极差、开发商口碑极差等本身问题的小区，另外还有远郊无地铁小区、文旅概念小区等。

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