程世鹏 | 武汉会融集团创始合伙人

房产作为城市年轻一代的刚需，只要有钱，买房容易，不容易的反而是房屋产权的划分。

经常就有朋友问我，说自己老公婚前按揭买房，现在可不可以加上自己的名字？现在离婚了怎么把房产证变更成自己一个人的名字？父母的房产怎么过户到自己名下才好？

很多诸如此类的问题，那么今天就给大家盘点一下。

首先“房产证加名字或者减名字”并不是单纯地在房地产权证上增加一个人的名字那么简单。

从法律上来说，“加名或减名”实质上是变更房屋的共有权人，会牵扯到产权、债权及税费等一系列问题。

1.房产证最多可加几个名字?

房产证是房屋所有权的书面证明，记载了该房屋所有权是否共有等情况。

按照相关法律规定房产可以申请共有产权证，即在法律上标志房产的共同归属，所以从理论上讲，房产证上的名字数量并没有明确的限制，也就是说只要你喜欢，父母、配偶、子女可以都加上去。

2.什么是房产证加名?

所谓房产证加名，就是增加房子的共有权人，主要有:析产登记、买卖交易或赠与等方式。

3.什么是析产登记?

析产登记属于比较常见的房屋登记类型，主要适用于夫妻析产，顾名思义，是夫妻双方彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续，常见于离婚房屋所有权分割......

4.什么是房产证减名?

相当于是份额转让，流程和房屋买卖交易类似，要缴纳转让所占份额所对应的契税或其他税费。

5.夫妻之间加名，减名的情况

解析:夫妻间想要在房产证上加名或减名，我建议采用转名登记的方式。可免征契税、个税、增值税，只需携带两人的身份证明、结婚证、房屋所有权证，以及登记申请书等材料，一同到房屋所在地的政务中心申请办理即可。

6.夫妻以外人员的加名或减名

解析:父母、子女或兄弟姐妹间，可以通过买卖或赠与等方式，从而达到在房产证上加名或减名的目的。

加名:业主把部分房屋产权，赠与或卖给要加名的人，以此证明房子有加名人的份，再申请登记就理所应得了。

减名:同样的道理，房屋的共有人将自己的份额，通过赠与或买卖的方式，转让给其他共有人。

房屋赠与VS房屋买卖

房产证加名、减名的注意事项：

1、通过买卖或赠与的方式加名、减名，要求房产无贷款，也就是说必须在结清贷款，解除了房屋抵押后，才能进行加名或减名的操作。

2、如果你名下无房，加名后打算再买房，会被认定为二套房，那么在申请按揭贷款时，首付和利率会发生上浮，缴纳的税费也会采用二套房的标准，单身或外地户口的朋友，尤其需要注意，甚至会被限购。

婚前房屋可以在不动产证上添加配偶姓名吗？

武汉不动产证办理问题解答

婚前房屋

如何添加配偶姓名？

网友：

2018年以个人名义购买98平房子一套，2020年结婚领证，2021年去办理房产证，可以添加配偶姓名吗，会额外收取费用吗（配偶在婚前也有一套37平小公寓）。

市自然资源和规划局：

婚前购买的商品房，婚后可以加上配偶的名字；如果房屋有贷款尚未还清，则还需一并办理抵押权变更登记。

不动产证书夫妻增名登记需要夫妻双方共同申请。

所需资料如下：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.《不动产权属证书》或者《房屋所有权证》《国有土地使用权证》；

4.夫妻双方财产约定书；

5.婚姻状况证明；

6.依据申请人实际情况需提交的其他材料。

注：夫妻增名登记收取登记费，住宅80元/件，非住宅550元/件。

子女继承父母的房子并不简单

国家税务总局之前公布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（下称公告），这则公告中提到的房产过户给近亲属，不征收个人所得税，这条规定引起了广泛关注，关于房产的继承和过户问题，很多人还是很关注的，今天来给大家一起科普一下。

毕竟如果你稍不注意，独生子女可能都无法完全继承到父母的房产！

根据公告可知：对于房产的无偿赠送，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。但是有以下情况当事双方不征收个人所得税：依法继承房产，或者父母将房产送给子女，子女和父母都不需要缴纳个人所得税。

但是，事实上相关通知财政部在2009年就出过，只是今年的公告进一步确定了“房产过户应征收个人所得税”的税目，由原“按其他所得征税”改为“按偶然所得征税”，且补充了非近亲属之间的房屋赠与受赠方需按照“偶然所得”缴纳个税，按照20%的税率缴纳。

综上看来，这则公告对近亲属之间的房屋赠与、继承，其实影响不大。

看起来很简单，但是现实情况复杂得多，即使是子女在继承和接受赠与房屋时，也会有很多情况的！我们一起来看一下，怎么才能最大程度上保障自己的权益不受损害！

赠予过户

赠与过户听着感觉是很划算的，毕竟是直系亲属间的赠与，想来肯定过户费用很低，其实不是这样的。

赠与过户不要缴纳个人所得税和增值税，但是需要缴纳契税，且契税不能享受优惠，契税为3%。赠与过户除了交契税，还需要去公证处做赠予公证，公证的费用就有多有少了，各个地方收费标准不同，高的可能达到评估价的2%，低的可能几百上千元。这些费用算下来就已经不少了。

最重要的是如果受赠人再次出售这套房屋，需要交差额20%的个税，差额为交易时的评估价-赠与时的评估价。

如果房屋是受赠人家庭唯一住房且受赠满五年，可以免差额20%的个税，但是现实中这种情况是较少的。

继承过户

继承过户也就是老人的房产过世后再过户，继承过户可以说是过户时最省钱的，只需要继承公证的费用就行了，个税、增值税和契税都不用交。那么是不是选择契税公证就最好呢？

10万元(含)以下部分，收取比例为1.2%，不足300元的，按300元收取;

10万元至20万元(含)部分，收取1%;

20万元至50万元(含)部分，收取0.75%;

50万元至100万元(含)部分，收取0.5%;

100万元至200万元(含)部分，收取0.45%;

200万元至500万元(含)部分，收取0.4%;

500万元至1000万元(含)部分，收取0.35%;

1000万元以上部分，收取0.1%。

继承过户和赠与过户一样，如果以后不卖那么就不会产生差额个税。

如果以后想要出售，那么同样需要缴纳差额20%的个税，同样的是满五唯一可以免交，但是真正能免个税的情况还是很少的。

买卖过户

买卖过户就是正常的二手房交易，该交的税费都是需要交的。

二手房交易的税种有个税、契税、增值税，很多人认为买卖过户肯定会比继承和赠与税费更多，其实不是这样。想必大部分父母的房产在转让时都满了两年，只要满两年就可以免增值税；如果满了五年又是家庭的唯一住房，那么可以免增值税和个税，就只需要交契税了。

现在首套房90平以下契税1%，90平以上1.5%；二套房90平以下契税1%，90平以上2%。只要受赠人无房或者只有一套房，那么契税最低只需要1%，最高也只需要2%。

这样算下来，就算有个税也最高只需要3%的税费，最低需要2%的税费，这个标准是低于赠与的。最重要的是以后再次出售不会产生差额20%的个税。

总结：其实不管是增名减名，还是过户，总结起来就是把房产的一部或者全部所有权的权利赠予或者买卖给其他人，需要做关系证明以及权利的变更。

如果说是全款房，产权所有人享有所有的产权权利，但是如果是按揭房或者抵押房，有一部分权利属于抵押权人或者机构所有，这样就涉及债务问题，就相对要麻烦一些。

对比这三种方式，一般情况是选择买卖过户是最划算的，相对要交的税费是最少的。但是如果不考虑房屋买卖的话，建议选择继承。

当然，不论是选择赠与、继承还是买卖过户，都不能一概而论，要根据个人的实际情况来做最终选择，适合自己的才是最好的。

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