文 / 子木

北京楼市的温度，降得比天气快。

据中原数据报道，10月北京二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%。

这是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套。

还记得去年10月，北京人排队入场买房，而现在，二手房门店连个人影都没有，感叹一年是非无常。

最惨的是学区房，大量业主扛不住压力，开始抛售资产。拿最有名的海淀蜂鸟家园举例。

去年10月开始，房价疯涨，距离最高点，涨幅大概在15%左右，但现在房价基本跌回700-850万/套左右，跌了10-15%。

一来一去，上百万资金打水漂，期间买房的家长，只能默默站在高岗，顶着寒风流眼泪。

最重要的是，今年，“多校划片+教师轮岗+二手房指导”，三道政策彻底改变了“孩子上名校，房价卖好价”的学区房投资逻辑。

一切变成了台桌上的赌博，风险系数陡然拉升，资源不再稀缺，破除了家长们的执念。

除了学区房以外，北京二手房的普遍预期也在下滑。贝壳找房数据显示，10月北京新增挂牌房源：

85%的业主都在下调价格。

很多门店成交大量缩水，店内的员工都跑去新房案场驻场了，也就是说卖二手房之前先得找到新房客户。

有一个朝阳的读者跟我说，房子7月份就挂上了，一开始陆陆续续有人看，但都嫌价格高，他自己也不愁卖，就这样扛着，但到了10月份，彻底慌了。

因为整一个月看房的人数加起来是3次，中介一天三通电话催促降价，最后把房价从760万调到了700万，但看房的人还是不多，一个比一个挑。

很明显，北京的买房人已经感受到了冷空气，都在等着房价进一步下跌，甚至有人说，北京楼市就此进入漫漫无期的阴跌模式。

真相到底是什么？

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杠杆失效

老读者都知道，子木成功预测了北京好几轮行情，最近的是我在2020年10月5日，撰文《注意！留给北京买房人的时间不多了》，很多人借此抄到了底。

预测楼市走势，分为两部分，一是数据监控，二是逻辑解剖。

现在的北京二手房市场成交冷淡，其实背后可以用一句话解释：

“杠杆失效下，政策利空的扩散效应。”

什么意思呢？听我解释。

北京房价高，买房都靠贷款，信贷杠杆跟购买力深度绑定，这意味着，银行一旦出现风吹草动，会直接影响买房人的决策。

2020年12月，人民银行、银保监会对外发布通知，要求银行金融机构降低房地产贷款占比、个人住房贷款占比。

假如之前银行里有10个亿，房贷可以随便放，但现在，设置30%占比，那么就只能对外放款3个亿。

大家都知道，今年上半年北京楼市非常火，上半年二手房成交约11万套，刷新了自2016年以来的新高，大量成交直逼额度红线。

钱用完了怎么办？只能收。

从7月开始，北京方面的银行就开始大规模限制贷款，延期放贷甚至暂停接单。

昨天楼下的中介小哥说，“现在大多数银行都贷不了款，老房子直接拒贷，自己做的一个单子，5月份卖房签的合同，7月份过的户，到现在业主都没拿到全款，催银行好多次，都不给钱。”

“前段时间央行提出银行有序放贷，本以为贷款要放开了，把我们高兴坏了，然而北京这边基本没有响应，没成想，银行额度不够，我们也揭不开锅了。”

在北京，一半的改善需求都要靠“以房换房”，如果第一套房子拿不到钱，那么后面的房子也没法买，这个链条就是断裂的，市场起码一半的购买力“阻塞”了。

这就是杠杆失效。

而“政策效应的扩散”，大家应该都清楚。学区房政策大利空，外加海淀中介协会内部搞倡议，对部分小区制定了二手房指导价。

二手房指导价这东西威力巨大，现在是29个小区，未来很可能延伸，参考深圳的惨状，大家都怕这段时间买完房，价格就下跌，于是这种恐慌情绪也在蔓延。

2

购买力原则

当我们理解了背后的逻辑后，一切问题迎刃而解。

首先考虑“杠杆失效”是否长久。

现在来看银行额度紧张，但银行不能不做生意，年后额度放开，贷款周期恢复正常，购买力疏通，这条路终究是要通车的。

其次，二手房指导价是压不住房价时的必杀技。

而北京楼市当下已经非常理性，尤其高价学区房掉价严重，那么继续扩大二手房指导价的概率并不会很大。

整体来看，利空因素并非市场导致，而是政策手下的周期性调控，这在今年年底会陆续结束，出现真正的“政策底”。

预测明年市场，最重要，还是参考北京的购买力，这个可以从新房市场找到答案。

数据统计，2021年1-10月份，北京新建商品房成交74671套，同比上涨37%，住宅同比上涨47%。

单10月份来讲，住宅成交5564套，同比上涨33%，环比上涨2%。成交额达到326.18亿，刷新了近5年新高。

这么来看北京新房市场，行情比较稳。

近期，北京市场还发生了几则大新闻。

比如海淀融创学府壹号院，上千万的豪宅排队抢，首日开盘卖了100多个亿，创造了2000多人抢2000万豪宅的历史现象。

据说开盘那天，香格里拉大酒店金碧辉煌，千万级富豪蜂拥而至，上演了一部年度大剧，《北京的金字塔尖》。

同时，海淀的万柳书院也传来一条消息，成交的一套房单价突破了20万/平米，再次捅破豪宅天花板。

不得不说，海淀人是真有钱，是那种朴实中藏着巨富，赚的钱都拿来买房了。

地段差不多的，价格相对便宜的产品，也在顺销。

比如昌平的北清云际，第一期卖的不错，第二期已经拿到了预售证，因为跟海淀离的近，是未来海淀购房人群的溢出选择地。

万橡悦府拿到了预售证，因为双地铁，比较抢手，认筹已经结束了，对面的龙湖云璟关注度也很高，作为限竞房，价格有一定的优势。

顺义的金茂做的国际社区，也预备推下一期，三字头房价，最低50平，同时内部给的配套比较全面，主要接的是望京商圈购房者，年轻北漂人第一站。

从北京当下的新房市场可以得出一些结论：

1、北京不缺购买力。

2、豪宅市场和基础刚需市场，成交最热，中间拉开了距离。

有钱人不在于市场冷暖，只看地段和产品；而底层刚需，只在乎价格是不是合适。反而中间的群体，容易被政策影响，陷入观望。

3、与此同时区域加速分化，海淀是全北京购买力最强的，过去是，现在是，未来还是，百万码农对房价的支撑力是恒久的，其次密云、顺义、大兴也在崛起，但在房价走势上，主要还是海淀、朝阳这类主城区为主。

3

趁虚而入

按照现在的购买力，明年开年只要银行放开贷款，楼市会有一定的反弹。

出现的“小阳春”，虽然不如今年的火爆，但至少还会有一定的“量价齐升”。全年还会呈现“先热后冷”的趋势，整体房价依然向上走。

接下来敲黑板了。

“对于购房者来说，2021年11月-2022年3月，是比较珍贵的购房窗口期，其次就只能等到明年的下半年。”

为什么呢？

首先今年下半年，买房的人少了很多，但供应却没变，10月、11月入市的房源很多。

需求少、供应多，开发商迫于回款，只能打价格战卖房，所以接下来市场上会出现一批“真打折”房源，供大家选择。

比如金地大湖风华，推出11套房89折，御汤山·熙园推出2套特价超惠房。目前还是拿特价房为噱头，小范围推广，接下来一定会加大力度。

一些性价比不错的新房，挑选空间也很大。

北京买房，就要“趁虚而入”。

现在这些盘会打折，但要考虑，明年年初行情修复后，开发商不再缺钱，优惠条件是否会逐步回收。

同理于二手房。

现在虽然银行不放贷，但如果有购房需求的可以多去看看房，行情冷淡，业主信心不够，谈价格的余地会很多，然后有好的房子可以捡个漏，等到明年小阳春之前争取成交。

4

唯一担心

最让我担心的，还是北京的供应问题。

前段时间北京第二轮集中供地，北京二批次供应地块总计43宗，其中26宗因无人出价而延至下批出让成交价腰斩。

流拍率60%，北京遭遇了史上最“难堪”土拍行情。

其中原因，并不是开发商不愿意拿地，而是条件太苛刻了，开发商拿下地，不赚钱甚至是赔钱。

当大家以为政府会让步时，刚刚又出台政策，要求：

“购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账。”

过去买房，钱先打到开发商那里，但现在，钱从一开始就要进行监管。

政府的目的很简单，就是防止烂尾楼出现。但对于开发商来说，预售资金可以增加现金流运转能力，现在这么一搞，无疑又提高了开发成本。

土地流拍率高，没人拿地，意味着房子盖得少了，那么在需求不变的情况下，房价就会有上涨的压力，对于刚需来说，房子的可选择空间就少了很多。

这是需要北京购房者关注的一点。

很多朋友问我，明年北京房价会不会像今年一样局部大涨？

放心，概率基本等于0。

二手房市场领头羊“学区房”，被彻底摁住了，后面还拿着“二手房指导价”大棒，威慑市场。

而新房市场，则全面进入“控价”时代，4环10万+，五环8万+，六环6万+，远郊4万+，政府已经给你写得明明又白白。

这让北京房价走势，有了确定的预期。