上周洋房姐姐说到，2020年上半年，北京豪宅市场交易火爆，很多著名豪宅盘都暗戳戳的清了盘。
在资产荒、资金出海难的大环境下，咨询北京另一种稀缺房产资源的人也越来越多，那就是四合院。

01.

早在3000多年前的西周时期，中华大地上的人们就开始将房屋围合，中间形成庭院方便家族内部的日常活动。

经过千年发展，四合院成为我国北方传统的民居形式，其中以北京四合院最为典型。

东南西北四面房屋围成的封闭区域，在喧闹的社会活动中为家族阻隔出宁静的空间，一进一进的院落安置大家族中的每个小家庭和个体，胡同和街道串联起一座座四方的院落，组成了四四方方的北京城。

中间的紫禁城，就是北京城最大的四合院。

如今，有过胡同生活经历的人越来越少，大部分人对四合院的唯一认知，就是贵。

邓文迪和默多克离婚时分到的四合院，就在北池子大街中段，守着故宫。十几年前默多克花1000万人民币买下，如今身价早已过亿。

今年6月，西城区一套1000㎡的四合院被法拍，起拍价2.55亿。院内建筑雕梁画栋，一砖一石都被前主人细心维护，拍卖前引来众多意向者实地看房，但首次拍卖无人出价。

平日里我们看到关于出售四合院的新闻都是上面这种画风，给所有人造成了北京的老四合院都得上亿的感觉。

确实，北京老四合院是稀缺品，全北京3000多套四合院中，刨除损毁严重的和国家重点保护文物，在核心区域又产权明晰可交易的，不过十分之一，也就是300套左右，把区域缩小到故宫周边，数量又要砍去小一半，限量、绝版、不可复制，顶豪无疑。

但在售房网站上查一查就会发现，四合院并没有很多人以为的那么贵，事实上这两年还没有2亿以上的四合院成交。

数据来源：房天下

即使是在核心地段，5000万以下的选择也不少。

这是因为四合院只是一个宽泛的概念，不同户型的四合院规模和价值相差甚远。

02.

其实最简单的四合院，就是像下图这样，四座房子围成的小院（如果把大门所在的房子改成院墙，则称为三合院）。

这种一进小院最小的占地只需300㎡左右，价格也相对低。

而影视剧中普通大户人家住的，通常是三进的四合院，也是四合院的标准户型。

进了大门是影壁，讲究的人家也会在门外街上竖个影壁，隔绝大街上的闲杂人等。一进院的倒房坐南朝北、临近街面，居住体验差，古代一般给下人住。

过了垂花门，才是正经的居住空间。

北京中山公园垂花门

垂花门也是古代所谓“女子大门不出，二门不迈”中所说的“二门”，出了这道门就是下人住的外院了，垂花门之内才是主人居住的内宅。

垂花门上精美的垂莲柱

内宅正房坐北朝南，通常是家里最有身份的人居住，东厢房、西厢房分别是长子和次子的居所。

最后一进的后罩房一般作为厨房或者护院的宿舍。

这样一套完整的三进四合院，价格就会比较高了。

把第二进院复制粘贴，四合院就会被扩展成四进院、五进院、六进院，人口众多、结构更复杂的家族，还会把四合院横向扩展，增加东、西跨院。

带东西跨院的四合院 图片来源：星球研究所

比如下面这一套就在标准四进院的基础上扩展了东跨院，并把其中一部分用作了花园。

北京最阔气也是知名度最高的多跨多进四合院，是三跨十三进院的恭王府，和珅这套府邸占地6.2万㎡，南北跨度两个街区，前院是规整的北方宅院，后花园亭台水榭、雕梁画栋宛若江南。

03.

作为历史文物，每一套四合院都是孤品，价格当然也不是简单的按照规模、面积、地段制定。保存完整程度、修缮质量，还有有点玄学但豪宅买卖中却很看中的“缘分”，都决定了四合院的价格。

现在北京的核心区域划了“四合院保护区”，即使是可以交易的四合院，交易后也不能随意改动主体结构。

不过这并不影响四合院的舒适性，北京四季分明，夏天炎热多雨、冬季寒冷干燥，经过前年的摸索和改进，北京的四合院早就形成了针对当地气候的建造标准。

四合院作为小规模的庭院形式，房高在3m左右，进深比高略大一些，这种情况下房檐得探出1m左右，而院子进深也不会小于10m，因为庭院的尺寸、屋檐的长度，都是根据日照角度计算出来的。

冬天正午的阳光透过窗户能直接照到后墙根儿，保证室内温度。

夏天正午阳光只能照到门口，保证了采光，还不会炎热。

本身优质的条件加上现代设备的加持，四合院的居住体验完全能得到保证。

04.

由于咨询四合院的客人越来越多，洋房姐姐特地拍摄了一套身价9亿的四合院，视频最近就会和大家见面了！到时候大家对于四合院的全部好奇，都能被满足。

稀缺的四合院是不少人心中的白月光，豪宅买多了，最终都会想要一栋老洋房或一套四合院，增添财富的厚度，但四合院的买卖过程可比普通豪宅多了不少坎。

四合院要想交易，除了有《不动产权证书》（简称大红本），还要有《国家土地使用证》（简称土地证）。有些家族传承的四合院，就很可能只有大红本没有土地证，办理土地证的周期很长，短则半年，长则一年多，而且需要每平米几千到2万的土地出让金。

所以购买的时候一定先问清楚，是否已缴清土地出让金，是否已经拿到土地证。

四合院交易还有一个重要步骤：测绘，由于四合院属于文物，签署购房活动前土地局会指派专人对房产进行测绘，建筑中与房本不符的部分都必须恢复原样才能交易。

如果原房主加盖了阁楼、车库、地下室等空间，都要拆除后才能交易。

一般情况下，有土地证的四合院购买流程需要1-2个月，而没有土地证的需要1-2年。

四合院既是投资品也是艺术品，既是实用住宅也是历史文物，有购买力的人了解它能扩充投资收藏，不想买的，靠近它也能感受到建筑的美感与历史的厚重。

四合院的魅力和交易方式，洋房姐姐都知道，后续的视频敬请期待哦~！