这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：美丽智慧的房姐你好！新人首问：年龄47，子弹70-80，祖籍湖北，目前在新建生活与工作，计划2020年底前武汉入手100-120房子一套，孩子一个在成都工作，一个在成都上大二，孩子如果未来在武汉工作就自住，如果未来在其他城市工作2027年前考虑出租，2027年后考虑自住，考虑资产的保值与升值空间及未来的养老环境，有几点疑惑需请教。

1.光谷东与白沙洲未来哪个区域发展前景会更好，入手哪个区域更合适。

2.光谷东与白沙洲有哪几个盘可以重点关注。

3.这两个区域哪个到达武汉三镇交通更便利，通勤时间短。

4.购买新房通过楼盘售楼人员和贝壳中介哪个更优惠。

5.马上年底了，12月上旬，中旬，下旬买房活动价格会有所不同吗？

回答：你好，白沙洲板块是武昌老城区的延伸板块，客群大部分还是来自武汉本地人，这些被我们称为地缘客户。但是光谷东这个板块与之不同，除了一部分土著看好之外，大部分都是新武汉人和外地投资客。

我们投资房产，买的就是预期。并不怕有泡沫和预期，怕的是泡沫被踩破，预期被实现。当梦想变成现实，房价就真的到顶了。

光谷东核心板块的住宅产品也会越来越稀缺。除了小米，华为，还有无数不知名的其他企业不断入驻，给板块导流。白沙洲未来的价格会追平南湖，光谷东的价格会逐渐追平甚至超越关山大道。这中间的差距，就是留给我们的利润空间。

光谷东和白沙洲这2个板块对比，光谷东未来的天花板会更高，实际上目前的价格已经有体现了，白沙洲均价1.6，最高价1.9。

光谷东均价1.8，最高价在2万以上。论便利程度，白沙洲的位置更核心，到达每个区域的时间都比光谷东更短。

年底有部分楼盘会打折促销，分销的楼盘可以找中介拿折扣，比直接去售楼部更便宜。

这2个板块投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，房产如何置换 ，使得资金升值更快，更加面向未来。 武汉一套商铺小区靠马路底商，建议卖不？ 武汉西北湖一套14年的160平米房子无贷款 ，建议换到哪里？ 广州珠江新城东1000w 房子一套自住 尚有200w贷款，珠江新城中一套350w小房子无贷款出租，建议广州如何置换更佳？想换一套更大自住，第二套如何更好的撬动资金投资？

回答：你好，底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等情况。一般来说，租售比5%以上可以保留。 西北湖如果不自住，建议置换到关山大道和光谷东这2个板块。 广州自住如果预算到了1000万，直接珠江新城、天河公园、琶洲

1、总价约束：任何一个城市都有总价约束的规律，200-300万就要买番禺或者新黄埔的远郊，2000万只能珠江新城或者保利天悦，所以总价约束很重要很重要

2、地段+产品力：在确定了总价约束之后，那么就要在区域板块之内，寻找合乎你喜欢的小区和房源，就属于中观、微观层面，比如东方新世界的楼龄跟海滨城市花园的地头，到底哪个更重要

3、通勤+教育：通勤重要，但也不重要，在通勤和教育当中，我认为教育更加的重要，所以要从长远来看，教育是投资，所以要重视。至于说满足了教育通勤的问题就解决不了，那也不是这样说，可以寻找其他的方法，比如再买一套，或者变换交通方式 融资方案： 1.加按揭 2.截断+抵押

提问：姐姐，急！我上车黄埔缺点资金，有中介跟我说可以做GPGD，这个方法可靠吗？另外，我还不具有购买黄埔的资格，中介也说可以跟业主谈，等有资格的时候再去办理过户，这个做法对买家来说是否具有很大的风险？本来黄埔现在在涨了，如果一没资格二没足够资金，是否很容易被卖家恶意毁约？如果可以提前入手，文冲的丰逸尚居用来做短期投资3-5年是否具有投资价值？如果不建议这样上车的话，现在可以入手新塘的二手盘吗？（目前比较中意白江地铁站的新都盛世名门和东方名都，单价都在2.3/2.5万左右）感谢！

回答：你好，感谢付费！ gpgd怎么操作？

1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。 评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。

2.真正的gpgd，来自选筹。 选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。

3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。

4.有风险 跟业主谈交易周期的事情，如果房票最后没有办妥，也需要把风险在合同上规避掉，把合同条款都修改成利好你方，万一没有达成三方无条件解约。 丰逸属于黄埔的后涨房，因为黄埔花园那几个好盘涨得快了，次级盘会陆陆续续跟上来，你买也无妨 新塘还是算了

提问：本人南昌西湖区两套商品房，经开区汉港凯旋城一套别墅，在惠州大亚湾的金地天润自在城去年买了一套房（16000每平左右，87平）！目前子弹60左右，房贷200，年收入40左右，还能做什么房产投资么？

回答：你好，子弹60，可以加仓二线城市，武汉 重庆 成都 沈阳都不错。 如果出手1套南昌和大亚湾，子弹凑到100以上入手一套一线城市的底仓也是不错的选择。 主要看你的房票也风险偏好。 之前在圈子说过，每一个忽悠你买大亚湾的人，都是你一辈子的仇人。

提问：智慧又博学的房姐，新人首问，对房产与未来生活定位非常纠结，家里无人可商量。盼望赐教！ 坐标珠海，广州户口。老公（准备离婚还未离成）在广州市区有一套婚前房，无贷款。本人工作在珠海，在限购限贷前以我个人名义购入非市区（唐家）两套房，并发算首套。80平米的是2005年二手房，电梯房，顶层，2016年95万购入，现值160-165万，租金不到3000。另一套自住，100平米，一手房，2018年交楼，140万购入，现约值240万。老公同意个人名下房产归个人。有两孩要我自己养，孩子爸爸啥也不管。孩子初、高中，读国际学校，开支很高。为了孩子，如何翻盘？ 80平米二手房卖掉可以获得将近100子弹。但珠海限购限贷不能再买房。是否继续持有，到几时？还是卖掉投资广州房子？但是离婚手续不办，好像也难再买房。本人独生子女，父母广州仅一套80年代老房，越秀区学区房，现值不到300万。 孩子1-3年后去加拿大上学，是否值得现在就在加拿大买房，还是等等？渠道已打通，可贷款。

回答：你好，女儿如果计划在加拿大长期居住，可以考虑入手一套，地大物博，生活水平高，房子大、便宜。 珠海保留一套自住就好了，80平老房可以出手，置换到广州思路正确。深圳投资客现在有很大一部分抽离资金打广州了，现在是个比较好的时间点。 如果月供能力还不错，也可以考虑把珠海的另外一套房产加按揭，或者父母名下的广州老房，置换一套黄埔和万博板块的楼盘，如果还有子弹再入手一套武汉低价潜力盘，留足3-5年月供即可。

提问：新人首问: 美丽智慧的房姐你好，坐标西安，本地户口，男，33岁，本科，单身未婚。2016年用公积金贷款和车位贷在曲江二期购买了首套房和车位。目前，贷款余额分别为52万、13万，房子车位合计估值200万，年收入40+，可月供2万+，但当下暂时手里无子弹，考虑综合利用房子的增值和收入现金流，用房子二抵贷出70万，再投资一套预算150左右的房子。 问题:1、单纯从投资角度这样做是否可行？ 2、如果可行，是继续在西安投资，还是去其他哪些城市建仓？ 3、考虑到未来结婚成家等各方面情况，其实我也不是很坚定，到底是继续投资、还是求稳为成家做准备，有些迷茫，也请美丽智慧的房姐也给出一些人生规划建议。

回答：你好，你的月供能力还行，可以适当增加杠杆和负债。但是不建议二抵，除非利率7%以内。 车位建议出手，增加子弹。 曲江房子建议截断抵押融资，利率低 年限长。 西安有一套自住就行了，不建议把大仓位放在西安。 优先考虑一线城市，北京 广州都是不错的选择。 其次是武汉 成都 重庆 沈阳。

提问：＃新人首问＃，房姐好，最近看了下面这两个房子，烦请房姐从投资以及未来出手的角度分析下，下面两个盘的情况，以及优先选择哪个，如果这两个都不行的话有没有其他更好的选择。目前个人较倾向于万科城市花园，家人倾向金港花园，谢谢房姐啦 万科城市花园一期，离文冲地铁500米，9楼/11楼，73平，296，单价，4.05w，04年，朝向西北偏北 金港花园，离大沙地地铁1.2公里，15楼/18楼，79平，335w，单价，4.24w，朝向北向

回答：你好，整个老黄埔区域来看，如果纯投资，有几个关键词：地铁、次新、好物业，只要是在老黄埔这“7字”箴言一定管用 城市花园只要你不介意石化厂的话很好哈，万科物业，这么大的花园小区估计老黄埔以后很难再造一个了，然后还有文冲旧改的利好，周围的配套也会相继丰富起来。如果介意后续接盘问题，尽量选看不到石化厂的那些房 这2个盘对比，万科城市花园的综合实力会好很多，相信自己的眼光

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