最近的楼市，处境着实不妙。

在北京，海淀区蜂鸟家园一套51.6㎡的小户型，因为房价猛跌300万登上热搜，这个单价已经与该小区2016年的成交价持平。

在郑州，一众开发商大搞降价促销，某楼盘在国庆期间推出的精装修房源单价只有12500元/㎡，与该楼盘在2017年首次开盘时的毛坯价持平。此外，当地还有开发商搞起了首付分期，只需2万，就能上车。

在杭州，杭州唯二现房销售的网红盘之一——中杭府，一次放出364套房源，共有3275人入围，中签率为11.11%。然而，费了这么大劲儿，真到选房的时候，却有300多人弃选弃购了。

……

楼市，确实冰凉。

01 北京：房价大降300万

北京这次房价大降的小区，是海淀区万柳的蜂鸟家园。

蜂鸟家园是个很特别的盘，因为小区里的房源多为大开间，面积小，总价也就低。小区的学区也非常好，对标的是中关村三小，所以有不少家长会选择在蜂鸟家园上车。

在这种情况下，蜂鸟家园的房价蹭蹭往上涨，从2020年到2021年初，蜂鸟家园小区的房价涨了15%，售价普遍在900万/套-1000万/套这个区间。后期受到学区房政策的影响，蜂鸟家园的房价虽有所回落，但降价幅度在10%左右，不算大。

所以，很多人乍一听到蜂鸟家园房子降了300万时，第一个想法就是不敢相信——51.6㎡的房子，成交价600万，相当于单价11.63万/㎡，几乎是蜂鸟家园在2016年的成交价。

当然，房子卖得这么便宜，跟房主本身也有关系。

据了解，房主本来准备换房，已经提前支付了100万的定金和500万的首付款，10天后就要违约，因此急需把蜂鸟家园的房子卖掉，以便腾出购房资格。由于需求迫切，因此房主挂牌价不高，开价650万。

买家也正是以此为契机，承诺7天全款过户，这才谈下了远低于市场的价格。

这套600万成交的学区房，的确属于“捡漏”。

但如今的北京楼市，全面降温也是不争的事实。据国家统计局数据，2021年9月，北京二手房销售价格环比下降0.2%，为2020年3月以来首次下降。

北京二手房在9月的成交量也出现了大幅下降，二手房网签1.2万套，环比下降23%，同比下降28%，创下近1年以来的市场新低。

正因如此，蜂鸟小区正准备卖房的业主也是对这套“低价”成交的房源颇为不满，负责该片区的中介表示：

“600万元的价格，已经回到了2016年的水平。这个小区其他正在卖房的房东，都对这个业主有意见。”

02 郑州：首付2万就上车

与北京相比，郑州楼市降价要来得更直白一些。

就是降价，毫不含糊。

进入10月后，房企们期待已久的“购房狂欢月”并未到来，紧随其后的，就是各大房企为了回款开始花式促销，割肉降价。

北边的绿都·青云叙，2020年首开，精装房均价在14700元/㎡-15300元/㎡。到了今年国庆，该楼盘推出了“特价”房源，精装房12800元/㎡，毛坯12000元/㎡。

东边的路劲·正荣悦东园，开发商直接撤掉了9600元/㎡的精装房，改成7500元/㎡的毛坯房，这次降价，直接把自己降成了郑州国庆期间的销冠。

据媒体不完全统计，郑州至少有30个项目先后于“十一”期间公开降价，降价幅度在每平方米1000元至5000元不等。有中介表示，郑州楼市是“降”声一片：

“很多新盘都在降价，少则每平方米降价1000元，多则每平方米降价两三千元。碧桂园、融创、金科这些品牌开发商都在带头降价。”

除了大幅降价以外，还有房企推出了“首付分期”的操作，让购房者跟金融公司签合同，从金融公司那里贷出的“首付贷”，后续两年内分4次还清即可。

如此操作，原本买房需要3成的首付款，现下只需0.5成至1成首付就能上车。

上文提到的路劲·正荣悦东园就是如此，不仅大幅降价，同时提供首付分期。一套80㎡的房子，总价60万，原本要三成首付18万，现在按照首付分期，首期支付只需2万元，后续的16万分4次付清。

该楼盘的销售表示，“拿着两万块钱过去，就能网签。”

这么玩的不止路劲，郑州西四环某项目的89㎡房屋总价80万，首付也只需41090元。该项目的置业顾问称，“首付你先付5%，剩下的，每次付5万，两年内付清就行。”

开发商如此费心费力地“帮”购房者抬高杠杆，主要还是为了销售回款。在当前的市场寒潮之下，越来越多的开发商陷入资金困局，为了回款，啥都做得出来。

至于分期首付的风险问题，站长只想提醒一句，郑州还有个“别称”——

烂尾楼之都。

03 杭州：刚到手就要卖

作为新一线城市，杭州向来不缺有钱人。

这段时间，杭州最吸引人的楼盘就是位于城西的中杭府。尽管户型奇葩，面积超大，总价巨高，让中杭府看上去不那么“亲民”，但对有钱的杭州人民来说，这都不算事。

因为中杭府最吸引大众的，还是售价与周边二手房形成的明显倒挂。

中杭府的可售房源主要分为两种，高层、叠墅。其中，精装高层价格47000元/㎡；而与中杭府相隔一路的河滨之城，二手房价格超过70000元/㎡。

正因如此，中杭府摇号备受瞩目。

10月21日，杭州城西网红盘中杭府公布结果：入围3275人，其中290名人才，共同争夺中杭府推出的364套房源，综合中签率11.11%。

同6月份的网红盘绿城·晓月澄庐相比，中杭府的表现，其实已经有点儿“冷”了。

更冷的还在后面，在选房开启后，这些过五关斩六将的“幸运儿”，到了选房关头，竟然有人弃选弃购了，而且人数还不少，多达300来个，着实让人意外。

而更让人意外的还在后边，中杭府选房结束第二天，就有业主委托中介卖房，卖的是一套231㎡的下叠，较买入价加价100万。

刚刚入手，购房人就着急卖房，着实令人意外。

站长推测，这套房应该也不好卖。因为杭州的二手房成交量一路下滑，9月杭州全市二手房（除富阳、临安）成交量为3807套，环比下跌25.3%，创下19个月以来的新低。

迈入10月，楼市更是凉凉，截至10月25日，杭州的二手房成交量才1850套。

04 市场：房企深陷债务危机

房地产市场整体下行，不止体现在购房者所处的第三端，还有房企所处的二级市场。

10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的2.5亿美元（约15.96亿人民币）优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。

为了不造成违约，当代置业曾在10月11日向投资者申请展期。结果，投资者不同意。

汇生国际融资总裁黄立冲分析认为：“当代置业未能筹集资金在还款期内进行还款，这笔债就会从法律上宣告债务违约，造成的后果是比较严重的，或将导致交叉违约情况发生。”

在业界，当代置业的名声素来不错。从2021年半年报来看，截至今年6月底，当代置业的现金、受限制现金及银行结余为174.25亿元，合并现金流量表的现金及现金等价物（银行结余及现金）也有136.24亿元。

当代置业的情况跟花样年的债务违约颇为相似，手握130亿现金，也还不上16亿的债。你猜，这都是为什么呢？

啧啧，做得一手好账。