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2018年深圳房市将向何处去？共享办公要“火”，租赁需求活泼

新建商品房成交量较上年萎缩近四成、一手高端住宅成交量同比降近五成，全年房价波涛不惊；而同时租赁市场疾速生长，政府、银行、开发商、股份公司等纷繁进军其中。

在阅历了“房住不炒”“租售并举”的政策调整后，2017年的深圳房市相比之前的火爆，寂静了许多，但也不无亮点，保证房大规模开建，特别是租赁住房市场的疾速开展，或开启“白银时代”深圳房地产新的风向标。

2018年深圳房市将向何处去？

新的一年，租赁市场将迎来历史性的开展机遇。深圳中原总经理郑叔伦以为，2017年市场进入新常态，2018年市场将根本延续2017年政策，围绕“房住不炒”基调，有针对性地小修补，树立长效调控机制。2018年市场全体成交量将仍然处于低位，而价钱坚持波动。公寓、豪宅仍然是2018年市场的亮点。商办物业将活泼起来，市场投资者在政策引导下，将逐步认识到商办物业的价值。长租市场也会延续往年的火爆，各方为呼应政府召唤积极抢占市场先机，政策力度与市场投入将持续加大。

1 土地供需

全年仅一宗住宅用地成交

中原地产研讨中心数据显示，2017年土地市场表现平平，全市成功出让42宗土地，占空中积106.7万平方米，成交金额754.9亿元。而2016年成功出让57宗土地，面积223.1万平方米，金额1018.9亿元。

成交构造上，2017年仅一例住宅用地出让。该地块位于龙华民治，由深圳市人才安居集团拍得，需70年自持，将来将用于开展租赁市场。

2017年工业用地和商办用地为次要成交用地，全年一共成交98.8万平方米，占比超越九成。其中商业用地总成交60.9万平方米，占比超越五成。工业用地次要集中在黑暗新区和南山区留仙洞总部基地，并且大局部为新型产业用地。商业用地多散布在南山区深圳湾超级总部基地，后海中心区。

南山深圳湾超级总部基地为热点供地域域，2017全年集中成交7宗土地，面积约15.5万平方米，出让金额算计近227亿元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域，可见政府对超级总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。

据悉，目前已有BAT、招行、万科、恒大等巨头入驻，将来将吸引更多高端企业入驻。

2 一手市场

均价54445元，成交量10年最低

2017年一手住宅供给套数及成交套数、供给面积及成交面积均为10年来最低。数据显示，该年供给326.6万平方米，成交259.3万平方米，批售33707套，成交25820套。

2017年一手住宅成交均价继续颠簸下调，为54445元/平方米。月均成交2152套，仅12月成交量超越3000套，而2016年月均成交4000多套。

除宝安区、龙岗区成交均价有所下降外，罗湖、南山、盐田，宝安和龙华五区均价下跌，其中龙华区均价53310元/平方米，同比上升27%，涨幅最高；龙岗区均价最低，为36694元/平方米。而龙岗区成交套数最多，到达11597套，占全市成交套数的45%。片区方面，龙岗中心城从2013年到2015年的成交面积占比继续占据榜首。2017年刚需主力户型60—90平方米成交占比坚持在六成以上。

数据显示，2016年十月深圳限购新政之前收盘销售率根本处于60%以上，2017年一手住宅全体收盘销售率约为25.2%，只要多数性价比拟高的楼盘收盘销售率能到达60%，少数楼盘收盘销售率在40%以下。

过来一年，楼盘方面，壹成中心花园以1475套成交量位居新房住宅年度成交量榜首，而华润深圳湾悦府以80.47亿元成交金额位寓居宅项目成交金额榜首。鸿荣源集团凭仗壹成中心和壹方中心等项目蝉联新房住宅成交金额开发商榜首，成交金额到达162.2亿元。

截至12月底，深圳全市新房住宅存量为338.6万平方米，环比11月上升7.55%。依照过来半年均匀成交量计算，去化周期为13.19个月。2017新房住宅存量全体增加，但是由于成交量更大幅度的增加，所以去化所需工夫绝对添加。

3 二手市场

买卖绝对活泼，片面下跌受遏制

2017年全市二手住宅共成交63578套，面积约538.6万平方米，较2016年辨别下降33.7%和32.8%。二手成交均价56868元/平方米，较2016年增长3.5%。涨幅最大的区域为福田区。

故而，二手房价虽小幅下跌，但片面下跌根本失掉遏制，调控政策已见成效。

遭到2016年10月新政以及春节假期的影响，2017年前两月成交量跌至历史低谷，而随着政策预期消化，且深圳市场无严重政策出台的状况下，市场成交开端上升并逐步坚持波动。

2017年250万元总价照旧为分水岭，全市250万—500万元成交占比超五成，2017年成交增长最大的为350万-500万元区间。市场成交主体照旧以2—3房为主，占比到达68%，比去年增长3%。

从户籍购房比例开看，深户购房占比逐年提升，而边疆购房占比则逐年下滑。

深圳购房成交年龄次要散布在26-45岁之间，占比超越86%;其中26—35岁占比近57%，即80后成交占比超五成，80后现阶段购房需求最高、资本积聚也较为充足。

从二手住宅成交占比来看，龙岗和宝安成交占比居前两位，占比都超越20%。

4 租赁市场

长租公寓火了，租赁用地多了

2017年深圳租赁市场表现亮眼，租金总体出现继续上升的走势，长租市场遭到政策推进，表现火爆，市场租赁用地供应明显添加，长租公司、开展商、银行、政府等纷繁进入长租市场，抢占市场先机。

与今年的租赁市场出现的周期性有所不同的是，往年租金全体走势总体出现颠簸上升的趋向。以往在年终和春季招聘的租赁顶峰期，租金会有所增长，其他工夫则会回落;而往年租赁市场，租赁绝对低迷时期，租金仍然坚持较高程度。这与深圳人口流入而租赁供应增长迟缓以及房价坚持下跌态势有关。

剖析发现，虽然租金在稳步下跌，但是租金报答率却不断处于低位彷徨。究其缘由在于深圳租赁市场的租金下跌幅度跟不上房价的下跌幅度。

2016年深圳市场租金全年出现下滑走势，截至当年12月市场租金只要68元/平方米月。而2017年全年租赁市场出现租金继续上升回暖的趋向，截至当年11月，租金为73元/平方米月，下跌7.6%。2017年福田和南山租金领涨全市，租金皆为101元/平方米 月。

在“房住不炒”根本基调下，估计2018年长租市场照旧坚持炽热，市场资金将持续向长租市场倾斜，租赁市场可供租赁数量无望明显添加，但是受供需影响，租金无望持续维持高位。

豪宅

供给量下降四成，成交价坚持下跌

2017年深圳豪宅供给量为52万平方米，同比大幅下降41%。随着供给的下滑，豪宅的成交量随之增加，同比下跌32%，共成交70万平方米，高于全年供给量，出现出供不应求场面。均价方面，继续下跌至9.95万元/平方米，同比上升12%。分区域来看，2017全年仅南山和福田有豪宅供给。

虽然受政策影响，往年豪宅供给骤降，但成交价钱仍然坚持了下跌趋向，由于政策对项目备案均价的限制，对豪宅获得预售发生较大阻力。豪宅将来市场需求会添加，但供给承压。

办公楼

高端结合办公品牌加紧进入深圳

本年度大宗租赁成交比去年有所上升。受金融与科技业无力带动，深圳全体办公楼市场大环境向好，高端结合办公品牌与泛金融行业成为增速亮点。深圳关于办公楼的需求不断处于波动吸纳的形态。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出，主力需求如泛金融、科技、专业效劳在将来经济继续开展的前提下，关于办公楼晋级扩张需求将添加。值得留意的是，在深圳全体活泼的创业氛围带动下，高端结合办公品牌将逐步加大进驻甲级办公楼的步伐，成为新的需求亮点。

目前深圳市场排名前三结合办公品牌为思微、原点、优客工场，都是外乡品牌，多面向初创型科技企业为主，而国外wework、spaces大品牌等也将进入深圳市场，这些品牌瞄准高端结合办公市场，意在晋级、污染高端业态。

作为深圳外乡崛起的最大结合办公品牌，思微结合开创人端木杨引见，思微团队以“85后”深二代海归为主，2017年，除了一般空间扩张，次要是梳理、沉淀、积聚，2018年会有进一步扩张。

供求方面，甲级写字楼虽然需求维持良好的预期，但明年也将迎来新的供给顶峰（逾150万平方米），将持续推地面置率，使得租户议价才能增强，招致全体租金程度受压。但是由于中心地段的优质供给依然稀缺，仲量联行预期这些业主仍坚持波动租金的战略。

商务公寓

供给量成交价钱均创历史新高

商务公寓产品承当了深圳房价高企、限购晋级等情势下的市场应变功用，承接了局部住宅外溢的需求。

深圳中原研讨中心统计，2017年是深圳楼市有史以来商务公寓市场供给量最大的一年，供给面积为134万平方米，较去年上升11.8%。随着供给的提升，不限购不限贷的公寓的成交量也随之上升。2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万平方米，同比上升58.3%。这一年，商务公寓的价钱创历史新高，均价到达62120元/平方米，同比增长17.8%。

2017年商务公寓的供给和成交主力仍为南山与龙岗两区。南山占全市成交的41.6%。深湾汇云中心项目的入市使得南山区的商务公寓成交均价达全市最高程度，为86842元/平方米，而成交套数最多的为宝安的峰荟时代科技中心。

该年度公寓成交总价集中在100万—300万元之间，占比达45%；45—60平方米的公寓户型最受追捧，占比为28%。

随着政府不时出台开展“长租公寓”的政策，估计将来有更多的机构会对公寓产品感兴味。将来一段工夫，估计低总价小面积物业仍会是市场成交主力，同时高端公寓类型豪宅产品也会遭到市场的欢送。

批发物业

购物中心全市“开花”，租赁需求波动

过来一年，购物中心如雨后春笋，在深圳关内外开端不时呈现。

中原地产数据泄漏，2017年深圳市购物中心供给量较2016年激增189%，新增购物中心面积192.1万平方米，超越15个。其中龙岗、宝安新增面积占比均超越20%，传统商业中心区域福田、南山辨别占比18%、17%。

这一年，既有华润万象天地与壹方城等旗舰项目，也有凯德深圳首个项目来福士广场、佐阾虹湾购物中心等区域商城，大鹏新区、坪山新区都也有了本人的首个商业综合体，深圳坪山益田假日世界与大鹏佳兆业广场相继停业。

一度有观念以为，深圳市中心商业设备曾经绝对饱和，购物中心存量时代曾经到来。据初步统计，在2017年前，深圳约有700万平方米购物中心面积。

但实践状况则是，一方面，随着城市更新、东进西移的不时落实，多维度多中心的城市格式逐步构成，各区逐渐构成了本人的中心商圈。

另一方面，仲量联行深圳批发地产部总监许斌剖析，新批发崛起，新商业形式安慰实体批发需求。“千禧一代”逐步成为主力消费群体，其关于网络消费的便捷性和实体消费的体验感异样看重，从而催生了批发商关于商业形式的新探究，为消费者提供高质量的产品和效劳、数字化平台、交融线上线下全渠道的购物体验。其中，以盒马鲜生和超级物种为代表的新批发在2017年如雨后春笋般在深圳迅速扩张，遭到新购物中心的喜爱。

不过总体而言，全体优质购物中心方面，从地域上看，郊区需求颠簸，不少租户情愿竞价进入CBD区域的项目。本年度全市优质批发物业吸纳表现优良，而具有成熟商业气氛和波动消费客群的CBD区域更是遭到批发商的喜爱，并情愿为此领取租金溢价。

与此同时，市郊新停业项目表现异样亮眼。市郊往年停业的购物中心招商状况良好，一般项目停业即可以完成满租。但批发商关于市郊批发空间的问询仍大多集中在商圈绝对成熟、人口聚集、交通便当的购物中心，而关于那些位于寓居人口绝对较少、基建配套有待完善的新兴商圈的购物中心的开店志愿比拟保守。

仲量联行剖析发现，下半年停业的万象天地和壹方城以超大的体量不时刷新深圳优质批发物业纪录。虽然有少量新项目停业，但预租赁良好，加上市郊一些位于新兴商圈空置率较高的项目引入中端和群众品牌填补空位，空置率呈现大幅下降。所以，全市空置率同比下跌1个百分点至4%。

不过，租金表现波动，可售优质项目依然稀缺。许斌引见，纵观全年，全市首层租金维持近几年的波动程度，同比下跌3%，次要租金增长来源于郊区成熟商圈的购物中心，而市郊项目倾向于用优惠的租金战略吸引更多优质批发商进驻，所以租金增长迟缓。市场上可售优质项目依然稀缺，但业主普遍对资本值心思预期较高，投资者坚持慎重张望态度。

关于将来，深圳人口流入将继续惠及优质批发物业，许斌估计全体租赁需求将坚持根本波动。一方面郊区成熟商圈依然是批发商的首选，将继续吸引品牌进驻。另一方面，在现有存量市场可租赁空间无限的状况下，品牌扩张将愈加关注新停业项目，因而估计2018年新增供给的预租赁状况较悲观，从而推高全市净吸纳量。此外，线上批发商在线下开店，或成为新的租赁需求主体，业主也欢送该类业态成为新的次主力店。

“普通人均商业面积一平方米以上会趋向饱和，如今深圳人均量还差得很远。”许斌以为，新批发面前意在吸引消费者来体验环境，对品牌有直接感知。而“千禧一代”消费者不满足于电脑前，更满足于在本人线下树立属于本身的圈层。

【记者】李荣华